保利发展定向可转债回复问询 拟募集资金50亿元

中国上市公司网讯 2月26日，上交所官网显示，保利发展控股集团股份有限公司(证券代码：600048，证券简称：保利发展)可转债审核状态变更为“已回复”。

发行方案

发行方式：向特定对象发行可转债

募集总额：不超过50亿元

债券期限：6年

担保情况：无担保

.募集资金用途(全部投向9个住宅项目)

项目类型：刚需/改善型普通住宅，均为公司全资、已开工、已预售

项目概况：总建筑面积147.60万㎡;平均容积率2.24，单套建面115.58㎡

项目进度：截至2025-12-31，平均开工进度96.76%，8个项目100%开工

交付时间：2026年下半年—2027年

项目明细：

杭州保利天奕

石家庄保利裕华天珺

上海保利虹桥和颂三期

广州保利锦上

佛山保利天汇

佛山保利天珺

石家庄保利长安琅悦

郑州保利天汇

青岛保利天汇

定向可转债问询回复中主要涉及的内容

一、募投项目合规与细节（核心问询）

1.项目基本情况

投向：9个在建普通住宅项目，覆盖杭州、上海、广州、佛山、石家庄、郑州、青岛等城市，总建面147.60万㎡。

定位：刚需/改善型，单套平均115.58㎡，符合“保交楼、保民生”政策导向。

筛选标准：公司全资持有、已取得四证、已开工且已预售、收益良好。

建设进度：截至2025年末，平均开工进度96.76%，8个项目100%开工;全部已预售，交付集中在2026下半年—2027年。

2.投资与效益测算

总投资：约233.6亿元，募资拟投入50亿元，占项目资本性支出(77.46亿元)的64.5%。

盈利区间：销售毛利率11.21%—21.98%;销售净利率3.53%—9.49%。

最高：上海保利虹桥和颂三期(9.49%)，因土地成本低、品牌溢价强。

最低：石家庄保利长安琅悦(3.53%)，受当地市场下行影响，售价测算谨慎。

测算依据：土地、建安、配套等成本参考当地标准与公司历史数据，与行业可比项目水平一致。

二、募集资金规模与必要性

资金缺口测算：2025—2027年，不考虑本次发行及新增融资，公司资金缺口约159.93亿元。

规模合理性：本次募资50亿元，未超过资金缺口与项目资本性支出，匹配项目建设与“保交楼”需求。

用途合规：全部用于项目建设的资本性支出，不用于拿地、偿还债务或补充流动资金。

三、财务与经营状况

1.偿债与融资能力

资产负债率：2025年6月末73.53%，扣除预收款后63.30%，净负债率59.64%，处于行业合理区间。

融资成本：2025年上半年新增有息负债平均成本2.71%，综合融资成本2.89%;已发行85亿元定向可转债(110817)综合成本仅2.32%，央企信用优势显著。

现金流：销售回款稳定，2025年上半年销售金额1,468亿元，为项目建设提供支撑。

2.前次募资（85亿元保利定转）合规性

使用情况：截至2025年9月末，前次募资全部用于约定的15个保交楼项目工程款、配套设施等资本性支出，未改变用途、未用于非资本性支出。

剩余资金：将按计划继续投入项目建设，确保专款专用。

四、风险披露与应对

1.主要风险

市场风险：部分城市(如石家庄)市场下行，可能影响项目去化与盈利。

政策风险：房地产调控、预售资金监管趋严，可能影响资金使用节奏。

交付风险：项目集中在2026—2027年交付，存在工期与履约压力。

2.应对措施

严格按预售与施工合同推进，保障交付节点。

动态监控区域市场，灵活调整推盘与定价策略。

强化资金管理，优先保障募投项目建设资金需求。

五、发行条款与合规性

发行方式：向特定对象发行，无担保，期限6年。

转股价格：不低于认购邀请书前20个交易日公司股票均价，定价机制合规。

合规性：本次发行符合《上市公司证券发行注册管理办法》等规定，不存在重大违法违规。